Cantieri mai ultimati, a volte neanche mai iniziati, cessione dei crediti fiscali bloccata. Le controversie legali legate al Superbonus 110% sono numerose. I fattori scatenanti sono principalmente i cambiamenti normativi continui, l’aumento nel prezzo dei materiali e le difficoltà legate alla cessione del credito fiscale da parte delle banche. Il risultato è una situazione di confusione che interessa tutti: proprietari, condomini, professionisti e imprese.
Dal 1° gennaio 2024, infatti, i condomìni non possono più usufruire delle detrazioni più interessanti della misura, mentre i condòmini, hanno dovuto – e dovranno – assorbire le spese che non sono rientrate nell’agevolazione, a causa del blocco dei cantieri. In caso di controversie, dunque, come è meglio muoversi?
Vediamo quali sono le principali cause di contenzioso e alcuni consigli per muoversi in questa materia così complessa.
Le principali cause di controversie legate al Superbonus
Il tema delle controversie relative al Superbonus è estremamente variegato per diversi motivi. Il primo e più evidente è il costante aggiornamento normativo, che negli anni ha contribuito a generare confusione. A questo si sono aggiunti la stretta sulle cessioni del credito fiscale, che ha bloccato molti cantieri, a volte anche sul nascere, l’aumento dei costi delle materie prime e la complessità tecnica intrinseca di questa materia, che coinvolge diverse figure legate all’edilizia e alle proprietà immobiliari.
Infatti, i soggetti coinvolti in questi contenziosi sono davvero molti:
- condòmini
- condomìni
- proprietari di immobili
- imprese edili
- tecnici (geometri, architetti, ingegneri)
Ma quali sono le cause più frequenti di lite?
Lavori non terminati per impossibilità sopravvenuta
Spesso, i contenziosi sono nati dal fatto che la ditta esecutrice non ha completato l’opera, appellandosi all’articolo 1218 del codice civile sull’“impossibilità sopravvenuta”. In sostanza, l’azienda che ha optato per questa strada, ha interrotto la prestazione per sopravvenuta impossibilità a proseguire. Un’eventualità prevista dalla legge se:
- per il debitore – la ditta incaricata dei lavori – diventa impossibile eseguire la prestazione,
- l’impossibilità sopraggiunge dopo che è stato attribuito l’incarico,
- l’impossibilità di proseguire non dipende dal debitore (per esempio, a causa del blocco della cessione del credito).
Lavori non terminati per eccessiva onerosità
Una delle ragioni che hanno determinato più spesso un contenzioso è stato l’aumento dei costi.
Nell’ambito di un contratto che prevede un’esecuzione continuativa nel tempo, se la prestazione diventa eccessivamente costosa per una delle due parti – a causa di eventi imprevedibili e straordinari – questa può chiedere di risolvere il contratto, cioè di interromperlo. Allo stesso modo se, per eventi imprevedibili e straordinari, aumenta il costo dei materiali e della manodopera, l’appaltatore o il committente possono chiedere di rivedere i termini economici del contratto.
Controversie relative ai controlli dell’Agenzia delle Entrate
Chi ha beneficiato del Superbonus, in presenza di irregolarità – perdita dei requisiti di legge, assenza totale o parziale dei requisiti di legge – corre il rischio di dover rendere all’Agenzia delle Entrate la somma relativa alle detrazioni di cui ha goduto, con tanto di interessi e sanzioni. In più, l’Agenzia, nell’ambito dei controlli fiscali, predisporrà delle liste relative agli immobili che hanno beneficiato delle detrazioni più consistenti, verificando che le rendite catastali siano state modificate ed eventualmente variate.
Invece, aziende e professionisti coinvolti nella presentazione dei documenti (asseverazioni, CILA, visti di conformità e così via) possono incorrere in cause penali, nell’eventualità in cui dovessero sussistere le condizioni di falso ideologico, dichiarazioni mendaci in atto di notorietà, truffa, indebita percezione di erogazioni pubbliche.
Legge di Bilancio 2024 e imposte per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus
Ultimo fattore, di cui tenere conto, è l’aumento delle imposte. In questo caso, come è evidente, non si parla di contenzioso. Tuttavia, è bene ricordare che l’ultima Legge di Bilancio (213/2023) ha introdotto nuove imposte sugli immobili, in particolare quelli che hanno beneficiato dei lavori di efficientamento energetico nell’ambito del Superbonus. L’imposta maggiorata si applica a chi vende l’immobile, tranne che per alcuni casi che illustreremo fra pochissimo, ed è pari al 26% sulla plusvalenza ottenuta dalla vendita.
Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte dei dieci anni che hanno preceduto la cessione. Oppure, nel caso in cui, tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione, sia decorso un periodo inferiore a dieci anni.
È poi recentissimo (26 marzo 2023) un ulteriore stop del Governo alla cessione del credito e allo sconto in fattura relativi ai bonus edilizi che ancora li prevedevano, a questo si aggiungono anche un serie di norme che toccano i bonus già ottenuti e su cui è in atto la restituzione come credito di imposta sulla denuncia dei redditi. Dunque, si prevede una stretta ulteriore per contenere i costi della misura.
Superbonus e controversie: meglio tentare prima un accordo in via stragiudiziale
Di fronte a una situazione così complessa, come far valere i propri diritti? Partiamo da una considerazione, le controversie in materia di Superbonus sono recenti, dal momento che la norma che l’ha introdotto – D.L. n. 34/2020 – risale a pochi anni fa, dunque non c’è una giurisprudenza consolidata in materia. Significa che, a differenza di altre controversie già note e trattate – come le questioni legate alle eredità e alle donazioni o le controversie condominiali – è più difficile prevedere l’esito in tribunale. Dunque, il consiglio che pensiamo sia più utile ai nostri clienti, valido nella maggior parte dei casi – e a maggior ragione in una situazione incerta come quella del Superbonus – è di procedere per via stragiudiziale, cioè, tentando di trovare un accordo con le altre parti dei rapporti contrattuali instaurati e oggetto di controversia.
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