Nel corso dell’attività dello Studio legale, capita spesso di ricevere alcune domande tipiche dai clienti che si affidano a noi. Molte riguardano le donazioni di immobili, le successioni e la scelta tra donazione in vita e lascito testamentario. Una in particolare mi pare particolarmente interessate. È quella di una cliente che ci ha contattati per un parere legale specifico: la donazione di un immobile a un amico di famiglia (dunque non a un familiare).
Trasferimento di un immobile a terzi: quale opzione scegliere?
La cliente ci chiedeva se fosse possibile trasferire a un amico di famiglia la proprietà di un immobile di cui era comproprietaria al 50% con la sorella. Premesso che la sorella condivideva questa scelta, la cliente voleva sapere nello specifico:
- quale, fra la donazione e il lascito testamentario, fosse l’opzione più sicura;
- se, optando per la donazione, questa dovesse riguardare la piena o la nuda proprietà;
- se fosse possibile includere delle clausole nell’atto di donazione.
In questi casi, infatti, la legge dà la possibilità di scegliere tra due opzioni: il testamento e la donazione, appunto.
Per capire quale sia l’opzione migliore, ripercorriamo brevemente le caratteristiche dei due istituti e i relativi vantaggi e svantaggi.
Testamento o lascito testamentario: cos’è e cosa prevede
L’art. 587 del codice civile recita “il testamento è un atto revocabile con il quale taluno dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere, di tutte le proprie sostanze o parte di esse”.
In sostanza, chi fa testamento può decidere a chi lasciare il proprio patrimonio dopo la morte, ma non si tratta di una scelta completamente libera.
Questa facoltà, infatti, è sottoposta a delle limitazioni che hanno l’obiettivo di tutelare alcune categorie di successibili: i legittimari, ovvero il coniuge, i figli e (in mancanza di figli) gli ascendenti. Dunque, chi fa testamento non deve ledere l’ammontare della quota riservata a queste persone.
Di conseguenza, le disposizioni testamentarie che eccedono la quota di cui il defunto poteva disporre – e quindi lesive delle quote che la legge riconosce ai legittimari – sono soggette a riduzione nei limiti della quota medesima (art. 554 c.c.).
Nel caso della nostra cliente, non erano presenti eredi legittimari, ma solo dei cugini per parte di madre e di padre. Questi, secondo la legge, non hanno diritto ad alcuna quota del patrimonio, tranne quando la persona muore senza fare testamento (e in questo caso si rientra nella disciplina della successione legittima). Quindi la nostra cliente e la sorella potevano disporre di tutto il proprio patrimonio per testamento in modo assolutamente libero.
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Vediamo ora in cosa consiste la donazione.
La donazione: cos’è e cosa prevede
Ai sensi dell’art. 769 del codice civile, la donazione è un contratto con cui, per spirito di liberalità – dunque liberamente – una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
Nel caso in cui i beni donati siano degli immobili, come per la nostra cliente, la donazione può riguardare sia la piena proprietà che la nuda proprietà.
Nel primo caso, chi beneficia della donazione diventa pieno proprietario dell’immobile, e può quindi disporre e godere in modo pieno ed esclusivo dello stesso. Nel caso in cui si doni la nuda proprietà, invece, il donante – la nostra cliente, in questo caso – si riserva il diritto di usufrutto e quindi il diritto di godere pienamente dell’immobile, ma nel rispetto della sua destinazione economica. Quindi, per esempio, l’usufruttuario può abitare nell’immobile o affittarlo, ma non può trasformarne la destinazione d’uso (da abitativo a commerciale), senza il consenso del nudo proprietario.
L’usufrutto poi può durare fino a un certo termine indicato nell’atto di donazione, oppure può durare fino alla morte dell’usufruttuario. A scadenza dell’usufrutto, il donatario (cioè chi beneficia della donazione) diventa pieno proprietario dell’immobile.
Testamento e donazione: pro e contro
Vediamo ora i vantaggi e gli svantaggi delle due opzioni.
1) Vincoli in caso di necessità
Scegliendo la successione testamentaria, la nostra cliente avrebbe potuto mantenere la piena proprietà (pro quota) dell’immobile fino alla morte, avendo così la possibilità di vendere la propria quota di proprietà in caso di imprevisti o della necessità di sostenere spese importanti. Invece, donando la nuda proprietà – in quanto usufruttuaria – avrebbe potuto solo affittare la casa, dividendo i canoni con la sorella. Dunque, in caso di necessità economiche, avrebbe avuto meno risorse a cui attingere.
2) Revocabilità
Il testamento è revocabile. Quindi, nel caso di un ripensamento, la nostra cliente avrebbe potuto liberamente cambiare idea e modificare il lascito. Il testamento, però, viene spesso impugnato dai parenti o da terzi per pretesa falsità e/o per incapacità del de cuius. Per questo motivo di norma si consiglia di ricorrere al testamento pubblico, davanti al notaio e non al testamento olografo, cioè firmato di proprio pugno. La donazione, invece, è irrevocabile.
3) Costi
Sul piano fiscale, i costi del testamento sono più elevati (poiché comprendono testamento e dichiarazione di successione), mentre i costi della donazione, in particolare della “donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto e reciproco accrescimento” sono più contenuti (c’è un solo atto e non ci sono dichiarazioni di successione da presentare).
Per concludere, entrambe le possibilità sono perseguibili. Il testamento risulta più costoso, ma allo stesso tempo più tutelante in caso di imprevisti (pensiamo, per esempio, alla necessità di ricevere assistenza domiciliare o di dover sostenere un trasferimento in una casa per anziani). La donazione invece è più economica, ma irrevocabile e vincolante.
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