La vendita senza incanto è disciplinata nel libro III, Titolo II, Sezione III, paragrafo 2 del codice di procedura civile.
L’art. 570 c.p.c. disciplina l’avviso del’ordine vendita dell’immobile pignorato, prevedendo le attività da svolgere da parte della cancelleria.
L’avviso deve contenere:
- l’indicazione dei beni e diritti immobiliari pignorati, con la specificazione della loro natura, del comune in cui si trovano, nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono;
- del valore dell’immobile determinato nella perizia dal CTU;
- del sito Internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima;
- del nome e del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore, con l’avvertimento che maggiori informazioni, anche relative alle generalità del debitore, possono essere fornite dalla cancelleria del tribunale a chiunque vi abbia interesse.
Tale avviso, ai sensi dell’art. 490 c.p.c., deve essere inserito nel sito internet del Tribunale dedicato alle aste immobiliari, almeno 45 giorni prima del termine di presentazione delle offerte o della data dell’incanto.
Nello stesso termine è possibile, altresì, pubblicare tale avviso sui quotidiani di informazione locale o, quando opportuno sui quotidiani di informazione nazionali, o usufruire della pubblicità commerciale.
Ognuno, tranne il debitore, può presentare, personalmente o tramite un avvocato munito di procura speciale, un offerta irrevocabile per l’acquisto dell’immobile pignorato in busta chiusa, indicando il prezzo offerto, il tempo ed il modo del pagamento ed ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.
L’offerta è irrevocabile a meno che il Giudice non ordini l’incanto o siano decorsi 120 giorni dalla presentazione e non sia stata accolta.
Contestualmente alla presentazione dell’offerta bisognerà depositare anche la prova dell’avvenuto versamento della cauzione, stabilita dal Giudice nell’ordinanza di vendita, sul libretto della Procedura.
Il Giudice dell’Esecuzione fissa con decreto il modo del versamento del prezzo e il termine entro il quale tale versamento deve essere effettuato (art. 576 c.p.c.)
Il giorno dell’udienza di vendita si dà luogo all’apertura delle buste.
Se vi è una sola offerta, si possono verificare due ipotesi: che l’offerta sia superiore alla base d’asta aumentata di 1/5 o che l’offerta sia uguale o aumentata di un valore inferiore di 1/5.
Nel primo caso l’offerta è senz’altro accolta e l’offerente diviene aggiudicatario del bene; nel secondo caso, invece, il Giudice non può procedere alla vendita se vi è il dissenso del creditore procedente, ovvero se il Giudice stesso ritiene che sia possibile vendere l’immobile ad un prezzo più alto con il sistema dell’incanto.(art. 572 c.p.c.)
Se vi sono più offerte il Giudice dell’Esecuzione invita gli offerenti ad una gara sull’offerta più alta. Se la gara non può aver luogo per mancanza di adesione degli offerenti, il Giudice può disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto.
Una volta che l’offerente si sia aggiudicato il bene, entro il termine e con le modalità fissati dal Giudice dell’Esecuzione con decreto, dovrà versare il prezzo residuo al netto della cauzione.
Avvenuto il versamento del prezzo, il Giudice pronuncia un decreto con il quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato riportandone gli estremi catastali così come indicati nell’ordinanza di vendita e ordinando al Conservatore la cancellazione della trascrizione dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie. Ordina altresì la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.
Tale decreto contiene, inoltre, l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio. (art. 586 c.p.c.)
Se l’aggiudicatario non versa il prezzo entro il termine stabilito, il Giudice dell’Esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e dispone una nuova vendita con incanto ai sensi degli artt. 576 e ss. c.p.c.
Se il prezzo che si ricava dalla nuova vendita, unito alla cauzione confiscata, è inferiore a quello raggiunto nella vendita precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza.
