Nella vita di tutti i giorni ciascuno di noi incorre nella stipulazione di contratti, talora mediante azioni così abitudinarie, come ad esempio può essere l’acquisto di un biglietto dell’autobus, da non prestarci neppure attenzione. A tal proposito si ricorda che in materia di negozi giuridici, nel nostro ordinamento, vale il principio di libertà della forma e pertanto la forma scritta, o pubblica, è necessaria ai fini della validità del contratto solo nei casi espressamente previsti dalla legge.
COSA SI INTENDE PER CONTRATTO PRELIMINARE?
Il contratto preliminare è un accordo attraverso cui le parti si obbligano a stipulare il cosiddetto contratto definitivo e, pertanto, l’oggetto del contratto consiste proprio in tale obbligazione. Tale tipologia contrattuale è un’innovazione apportata dal codice del 1942 in quanto, precedentemente, esisteva unicamente per prassi. Sebbene tale contratto abbia una funzione di tipo “preparatorio” al contratto definitivo, tuttavia ne delinea, per l’appunto preliminarmente, gli elementi essenziali.
Un contratto preliminare può essere di tipo:
bilaterale: l’obbligo di stipulare il contratto definitivo è assunto da entrambe le parti;
unilaterale: l’obbligo di stipulare il contratto definitivo sorge solo per una parte. Quest’ultima è tenuta ad eseguire un’attività preparatoria delle prestazioni che dovranno essere adempiute in base al contratto definitivo.
E’ importante sottolineare che il contratto preliminare è, in ogni caso, un accordo di per sé già prefetto ed autonomo rispetto a quello definitivo.
QUALI SONO I REQUISITI PROPRI DEL CONTRATTO PRELIMINARE?
Il contratto preliminare è costituito dagli stessi requisiti richiesti per la conclusione di qualsiasi altro contratto affinché lo stesso possa considerarsi valido, requisiti che vengono elencati dall’art. 1325 del codice civile come di seguito:
- accordo delle parti;
- causa : l’interesse economico- sociale delle parti;
- oggetto : l’obbligo di concludere il contratto definitivo. I requisiti dell’oggetto sono i medesimi previsti dall’art. 1346 cc “l’oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato e determinabile” ove, relativamente alla determinatezza, si precisa che è sufficiente l’inserimento degli elementi essenziali ovvero rilevanti ai fini della possibilità di esercitare il rimedio ex art. 2932 c.c., che verrà di seguito esplicato.
- forma :segue il c.d. “principio di simmetria”, introdotto dall’art. 1351 del codice civile. In base a questo principio l’accordo preliminare sarà nullo ogniqualvolta non venga stipulato nella forma richiesta dalla legge per il contratto “definitivo” (c.d. forma ad substantiam).
IN QUALI CASI GENERALMENTE E’ BENE STIPULARE UN ACCORDO PRELIMINARE?
Le ragioni per cui si ricorre alla stipulazione di un accordo preliminare possono essere le più svariate. E’ consigliabile avvalersene nel caso in cui, per esempio, risulti opportuno svolgere accertamenti tecnici su un bene che si desidera acquistare, per verificarne lo stato o la presenza di vizi. Talora, invece, può rivelarsi utile qualora sia necessario effettuare indagini all’interno dei registri immobiliari oppure integrare la documentazione relativa ad un bene compravenduto. Molto spesso, tuttavia, si ricorre alla stesura del contratto preliminare nel caso in cui non si abbia ancora la disponibilità della somma da corrispondere.
Si sottolinea che dottrina e Giurisprudenza prevalenti non ammettono la conclusione di un preliminare in caso di donazione in quanto l’atto spontaneo costituito dall’attribuzione a titolo gratuito non può essere oggetto di un obbligo precedentemente assunto.
E’ NECESSARIO TRASCRIVERE IL CONTRATTO PRELIMINARE CONCLUSO?
La legge n. 30/1997 ha introdotto nel nostro ordinamento la trascrivibilità del contratto preliminare che tuttavia risulta obbligatoria solo per determinati tipi di accordi preliminari aventi requisiti specifici. In particolare, la sopracitata legge ha introdotto nel codice civile l’art. 2645 bis che afferma: “I contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’articolo 2643 c.c., anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente”.
Sono dunque soggetti a trascrizione obbligatoria i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di:
- contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
- contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta;
- contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale;
- i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei precedenti punti;
- i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto d’uso sopra i beni immobili, il diritto di abitazione.
Si ricorda che l’adempimento pubblicitario della trascrizione si attua depositando il titolo e la relativa nota presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari nella cui circoscrizione si trova il bene immobile oggetto del contratto.
Inoltre, sempre ai sensi dell’art. 2645 bis cc “La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2)”.
IL CONTRATTO PRELIMINARE E’ SEMPRE SOGGETTO AD UN TERMINE? COSA ACCADE QUALORA NON VENGA RISPETTATO?
L’apposizione di un termine per la stipula del contratto definitivo non è condizione obbligatoria ai fini della validità dell’accordo preliminare in quanto il termine non ne costituisce un requisito essenziale. Tuttavia ,qualora venisse apposto, potrebbe essere di due tipologie:
- termine essenziale: la scadenza di tale termine provoca la risoluzione di diritto del contratto con efficacia automatica ex art.1457 c.c. L’essenzialità del termine è connessa alla causa del contratto ed è collegata ai motivi che hanno portato le parti alla sua fissazione. Tali ragioni, affinché si attivi il meccanismo risolutivo, devono essere esplicitate nel testo del preliminare. Si sottolinea tuttavia che la parte adempiente potrà rinunciare ad avvalersi della risoluzione di diritto del preliminare una volta scaduto il termine e ripristinare l’obbligazione contrattuale.
- Termine semplice: la scadenza del termine comporta l’inadempienza o la morosità della parte che non l’ha rispettato, ma il contratto preliminare preserverà la sua efficacia obbligatoria tra i contraenti.
Si precisa, inoltre, che il diritto alla stipulazione del contratto definitivo si prescrive trascorsi dieci anni dalla conclusione del contratto preliminare.
In caso di inadempimento dell’obbligo di stipulare il contratto definitivo entro il termine previsto (termine non necessariamente essenziale v. Cass.Civ. Sez. II, 10687/11), il codice prevede che il contraente non inadempiente possa optare :
- per la risoluzione del preliminare (con eventuale risarcimento del danno), in conformità al principio generale previsto dall’art. 1453 cc.
- con rimedio ex art. 2932 c.c.
Qualora la parte adempiente fosse fortemente interessata all’adempimento della controparte sceglierà indubbiamente la seconda possibilità, agendo per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre.
L’art. 2932 c.c. sancisce: “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.
Si sottolinea che la Corte di Cassazione Civile, sezione III, con pronuncia n.10546/2015 ha affermato che « l’inadempimento contrattuale può concretarsi anche prima della scadenza prevista per l’adempimento qualora il debitore – in violazione dell’obbligo di buona fede – tenga una condotta incompatibile con la volontà di adempiere alla scadenza» e pertanto «l’azione ex art. 2932 cod. civ. può essere proposta anche prima della scadenza del termine di adempimento, qualora risulti già conclamata la volontà di non adempiere dell’altra parte».
La sentenza, emessa a seguito dell’azione intrapresa ex art 2932 c.c., ha natura costitutiva, ovvero produce i medesimi effetti che sarebbero derivati dalla normale conclusione del contratto (per es. nel caso di un contratto preliminare di compravendita, l’acquirente che ha già pagato il prezzo diventerà legittimo proprietario del bene oggetto dello stesso in forza della sentenza emessa).
COSA SI INTENDE PER CAPARRA CONFIRMATORIA?
La caparra confirmatoria è una forma di garanzia fornita alle parti dall’ordinamento, disciplinata dall’art. 1385 codice civile. Tale garanzia prevede che, qualora la parte che ha versato la caparra risulti successivamente inadempiente, l’altro contraente possa recedere dal contratto trattenendo la somma depositata in sede di accordo preliminare. Viceversa, se si rivela inadempiente il contraente che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto e richiedere il doppio della somma di quanto precedentemente versato a titolo di garanzia.
Un’altra forma di garanzia prevista dall’ordinamento è la cosiddetta garanzia penitenziale, disciplinata dall’art.1386 del codice civile, secondo cui “Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta”.
LA TUTELA IN MATERIA CONTRATTUALE
Ad introduzione degli elementi essenziali caratterizzanti il contratto preliminare si è evidenziato che la contrattualistica è una materia che incide più o meno quotidianamente nei rapporti di tutti. Pertanto, qualora si debba affrontare la fase preparatoria di un contratto, così come la conclusione e/o le eventuali questioni che possono sorgere successivamente, è fondamentale essere consapevoli dei propri diritti e dei rimedi che l’ordinamento predispone per la salvaguardia degli stessi. A tal fine è bene essere guidati sin dal principio dai consigli di un esperto. Il nostro Studio offre consulenza in materia contrattuale presso la sede di Bologna in Via d’Azeglio 58, di Sasso Marconi in via Porrettana 341 e di Padova in Via S. Camillo De Lellis. 37.
