Il contratto di locazione ad uso abitativo di norma prevede che alla prima scadenza (in genere dopo quattro anni), il proprietario possa risolvere (ossia terminare) il contratto solo in presenza di alcune particolari – e tassative – condizioni.
Una di queste è la decisione di vendere la casa a terze persone.
In tal modo il proprietario di casa – volendo vendere la casa libera da cose e persone – può ingiungere al conduttore (l’inquilino) di lasciare l’abitazione alla prima scadenza del contratto, che altrimenti sennò si rinnoverebbe (per altri quattro anni, o una misura diversa a seconda degli accordi iniziali).
In questa occasione, l’inquilino in affitto non deve dimenticare una regola importantissima, dettata dalla lettera g) dell’art. 3 della legge 431/1998: ” [Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi]: …quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”.
Quindi, la disdetta del contratto è valida, ma il proprietario deve consentire all’inquilino di poter eventualmente acquistare la casa alle medesime condizioni a cui egli è intenzionato a venderla ad altri.
Vediamo cosa prevede l’art. 38 della legge 392 del 1978 (la famosa legge sull’ ”equo canone”) richiamato dall’art. 3 della legge 431/98: “Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l’immobile risulti locato a piu’ persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione puo’ essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.”
Dunque come vediamo la legge offre una disciplina precisa e dettagliata, con chiare garanzie a favore dell’inquilino.
Il quale inquilino poi è ulteriormente protetto da possibili “raggiri” del proprietario che per aggirare la norma offra in prelazione la casa ad un valore troppo alto, e quindi di fatto non accettabile, per poi venderla successivamente ad un terzo ad un prezzo più basso.
In tal caso interviene il rimedio del diritto di “riscatto”, previsto dall’art. 39 della legge 392 del 1978, anch’esso richiamato dall’art. 3 della legge 431/1998: “Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all’articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione puo’, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.”
