Con l’articolo 3 del d.lgs. 23/2011 è stata introdotta la cosiddetta “cedolare secca sugli affitti“. Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle dovute sulle locazioni.
E’ un regime fiscale facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.
La cedolare secca, in pratica, sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro, l’imposta di bollo, l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione, e l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.
L’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
Sono interessate le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati), nonché le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).
La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni.
Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario).
La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Non è necessaria la comunicazione qualora il contratto stesso escluda l’aggiornamento del canone di locazione.
L’importo della nuova imposta (“cedolare secca”) si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’ stata introdotta, inoltre, un’aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988).
Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia, e comunque nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive.
Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione.
La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.
Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.
