Il leasing finanziario (o locazione finanziaria) è una figura negoziale di matrice anglosassone nata per soddisfare l’esigenza delle imprese di disporre dei beni strumentali necessari per la loro attività produttiva senza dover essere costretti ad immobilizzare capitali per il loro acquisto.
Nel nostro ordinamento, stando alla definizione normativa contenuta nell’ (abrogato) art. 17 della legge 2 maggio 1976, n. 183 «per operazioni di locazione finanziaria si intendono le operazioni di locazione di beni mobili e immobili, acquistati o fatti costruire dal locatore, su scelta e indicazione del conduttore, che ne assume tutti i rischi, e con facoltà per quest’ultimo di divenire proprietario dei beni locati al termine della locazione, dietro versamento di un prezzo prestabilito». Pur in assenza di una disciplina civilistica il leasing ha riscosso ampio successo quale contratto atipico.
In tempi recenti si è in particolare consolidato – complice un regime fiscale decisamente favorevole (che permette la deduzione in 12 anni dei canoni di locazione finanziaria dal reddito d’impresa e di lavoro autonomo) – il c.d. leasing immobiliare, cioè il leasing finalizzato all’acquisto di beni immobili strumentali da parte di imprese e professionisti. Tale figura, nota anche come leasing traslativo (ove cioè la volontà delle parti è ab origine quella di trasferire la proprietà della res all’utilizzatore) si caratterizza per il coinvolgimento di tre distinti soggetti:
a) il fornitore del bene (cioè il proprietario dell’immobile individuato dall’utilizzatore);
b) il concedente (il finanziatore dell’operazione, che acquista l’immobile dal fornitore alle condizioni già pattuite dall’utilizzatore, al fine di concederlo successivamente in godimento a quest’ultimo con il contratto di locazione finanziaria);
c) l’utilizzatore finale (il quale paga al concedente un canone periodico per il godimento dell’immobile e alla scadenza del contratto può decidere se restituire il bene al concedente, acquistarlo ad un prezzo prestabilito ovvero rinnovare il contratto a condizioni economiche predeterminate o predeterminabili proseguendo nel godimento del bene).
La complessiva operazione di leasing immobiliare traslativo nasce dal collegamento negoziale tra il contratto di compravendita dell’immobile (tra concedente e fornitore del bene) e quello di locazione finanziaria (tra concedente ed utilizzatore finale) e si caratterizza per una complessiva causa di finanziamento: il pagamento del canone è infatti considerato non tanto come corrispettivo per la locazione del bene quanto piuttosto come modalità per la restituzione di un finanziamento che è pari al costo del bene (e delle spese accessorie) aumentato del compenso per l’attività del finanziatore (sotto forma d’interesse sul capitale investito); al mantenimento della proprietà in capo al concedente è attribuito un mero scopo di garanzia.
La legge di stabilità appena licenziata dal Senato introduce ulteriori novità. Il comma 76 “tipizza” infatti il contratto di locazione finanziaria per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, riconoscendo così ai privati la possibilità di finanziare anche l’acquisto o la costruzione della c.d. prima casa (o meglio, dell’abitazione principale) mediante il ricorso alla figura del leasing. La dichiarata finalità è quella di agevolare, specie per i più giovani, l’acquisto dell’abitazione di residenza attraverso l’utilizzo dello strumento della locazione finanziaria quale innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario. Si tratta di un contratto a metà tra l’affitto e la compravendita, mediante il quale un soggetto (detto “concedente”) offre in locazione ad un altro soggetto (detto utilizzatore) un’abitazione acquistata o fatta costruire proprio su indicazione di quest’ultimo. Al termine della locazione, l’utilizzatore ha la facoltà di scegliere una delle seguenti ipotesi:
- riscattare l’immobile, acquistandone la proprietà, mediante versamento un prezzo (cosiddetto “riscatto”) già stabilito nel contratto e che imputi i pagamenti dei canoni di locazione versati in passato ad acconti sul prezzo medesimo;
- rinnovare il contratto di locazione per un altro periodo;
- recedere dal contratto e liberare l’immobile.
Il leasing per l’acquisto dell’abitazione non è una novità assoluta, poiché si avvicina molto a tale tipologia la recente forma contrattuale del “Rent to buy”, che prevede la concessione di un immobile in affitto, con la successiva possibilità di acquisto: tuttavia il leasing abitativo, rispetto al Rent to buy, offre all’utilizzatore dei vantaggi fiscali ed economici molto interessanti, tra i quali la possibilità di sospendere i pagamenti in caso di oggettive difficoltà economiche senza perdere l’immobile.
