“Vorremmo affittare un immobile di proprietà ai turisti, come possiamo fare?” oppure “L’appartamento di fianco al nostro è stato dato in affitto ai turisti, ma fanno rumore a tutte le ore del giorno e della notte e noi condomini siamo stanchi. Possiamo fare qualcosa?” Ecco alcune delle domande che riceviamo sempre più spesso. La sede principale dello Studio Palombarini, infatti, si trova a Bologna, una città che, negli ultimi anni, ha visto crescere in modo esponenziale il numero di B&B e appartamenti destinati ai turisti.
Dalle richieste in studio e dall’analisi del contesto cittadino, abbiamo notato quanto sia diffuso l’interesse per la normativa sulle locazioni turistiche. In questo articolo, vediamo qual è la differenza tra locazione breve e locazione turistica, cosa prevede la “nuova norma”, cioè la legge 5/12/2023, n. 191 e quali sono gli obblighi a carico dei proprietari di immobili che scelgono di destinare uno o più appartamenti a questa tipologia di affitto.
Qual è la differenza tra contratto di locazione breve e contratto di locazione turistica
Le principali differenze tra locazione breve e locazione turistica o affitto turistico dipendono dalla finalità della locazione e dalla durata del contratto:
- la locazione breve può avere diverse finalità (per esempio, affitto turistico, affitto ai lavoratori, affitto temporaneo per motivi familiari…) e ha una durata massima di 30 giorni
- la locazione turistica è destinata solo al turismo e può avere una durata variabile
Quindi, un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, della durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa è un contratto di locazione breve. Tra questi contratti rientrano anche quelli relativi alla locazione di case vacanze.
Invece si ha un contratto di locazione per finalità turistiche quando:
- il conduttore (cioè, la persona che prende in affitto l’immobile) ha un’esigenza temporanea, precaria e voluttuaria (una notte, tre giorni, una settimana, un mese… dipende dalle sue necessità)
- nel contratto è indicato il fine turistico
Quest’ultima specifica è necessaria anche per determinare a quanto ammonta il canone di locazione e quanto deve durare il contratto, e anche per evitare che il contratto venga trasformato impropriamente, per esempio, da affitto turistico a contratto abitativo o transitorio, per motivi di studio o di lavoro.
Chiarita questa differenza, approfondiamo meglio le novità della legge in materia.
Cosa prevede la legge 191 del 2023
Con la diffusione dei contratti di locazione turistica – a Bologna e in diverse altre città italiane – è emersa sempre di più l’esigenza di regolamentare il settore, per contrastare forme irregolari di ospitalità, tutelare la concorrenza e la trasparenza del mercato. La nuova – o meglio, la recente normativa in materia di locazioni turistiche – ha proprio questo scopo.
La legge 191/2023, infatti, all’articolo 13, ha introdotto una serie di obblighi, molto importanti per chi ha o per chi decide di avere un’attività nel settore dell’ospitalità. Tra questi, l’attribuzione del codice identificativo nazionale (CIN) rappresenta la novità più importante.
È obbligatorio avere il CIN (Codice Identificativo Nazionale)
Attraverso una procedura automatizzata, il Ministero del turismo assegna un codice identificativo nazionale (CIN) a:
- tutte le unità immobiliari a uso abitativo (appartamenti, case vacanze, villette…) che vengono date in affitto ai turisti
- tutte le unità immobiliari a uso abitativo (appartamenti, case vacanze, villette…) destinate a contratti di locazione breve
- tutte le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere
L’obiettivo è anche realizzare una banca dati nazionale, la Banca Dati Strutture Ricettive o BSDR (adottata in accordo con le Regioni e con le Province Autonome di Trento e Bolzano).
Per ottenere il CIN, il locatore o il titolare della struttura ricettiva deve presentare un’istanza telematica, tramite il BDSR a cui si accede dal sito del Ministero del Turismo, insieme a una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che contenga:
- i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura turistico-ricettiva
- la presenza di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti
- la presenza di estintori portatili a norma di legge
E quando si gestiscono le unità immobiliari in forma imprenditoriale, la dichiarazione deve attestare anche che gli edifici rispettano i requisiti di sicurezza degli impianti, come previsto dalla legge nazionale e della regione in cui si trova l’immobile.
Una volta ottenuto il CIN, il locatore o il titolare dell’attività deve:
- esporre il codice all’esterno dell’edificio, nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici, se presenti
- indicare il codice in ogni annuncio (annunci immobiliari e piattaforme come Airbnb, Booking e simili)
L’obbligo di indicare il CIN negli annunci vale anche per gli intermediari immobiliari e per chi gestisce i portali telematici.
Obbligo di SCIA per chi gestisce l’attività in forma imprenditoriale
In più, la norma prevede che chiunque eserciti, direttamente o tramite intermediario, in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per finalità turistiche o di locazioni brevi, ha l’obbligo di presentare la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune in cui viene svolta l’attività.
La norma considera attività imprenditoriale anche quella di chi ha più di 4 immobili destinati alle locazioni brevi.
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Sanzioni per chi non esibisce o non ha il CIN e per chi non presenta la SCIA
La norma stabilisce che siano i singoli comuni a controllare che le unità abitative e le strutture turistiche abbiano i CIN e lo espongano all’esterno dell’edificio, e prevede anche le sanzioni per chi è sprovvisto del codice o non lo espone:
- Se manca il Codice Identificativo Nazionale (CIN), la sanzione varia tra 800 e 8.000 euro, in base alle dimensioni della struttura o dell’immobile. La sanzione vale per il titolare di una struttura turistico-ricettiva e di chiunque proponga o conceda in locazione, per finalità turistiche o per locazioni brevi, unità immobiliari o porzioni di esse prive di CIN.
- Se il CIN non viene esposto all’esterno dello stabile o negli annunci, la sanzione varia tra 500 e 5.000 euro, in base alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione.
- Se l’attività è in forma imprenditoriale, sono previste anche sanzioni per mancanza dei requisiti di sicurezza prescritti dalla normativa statale e regionale vigente e per la mancata presentazione della SCIA:- la sanzione per chi non presenta la SCIA va da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile
- La sanzione per mancanza dei dispositivi per la rilevazione di gas ed estintori va da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.
La normativa sulla locazione turistica è cambiata: quando rivolgersi a un avvocato?
Da quanto visto fino a qui, la normativa sulla locazione turistica è cambiata: sono state introdotte nuove regole e nuovi obblighi per i proprietari di immobili destinati a questo tipo di attività. Chi non si adegua, rischia di incorrere in pesanti sanzioni. Affidarsi a un avvocato è un aiuto in più per operare a norma di legge e gestire eventuali inadempimenti. Possiamo aiutarvi nella redazione del contratto di locazione, garantendo che sia conforme alle normative vigenti, e fornire consulenza su tutte le procedure necessarie.
Lo Studio legale Palombarini è a Bologna in Via Bovi Campeggi, 4 e a Padova in Via S. Camillo De Lellis, 37. Potete contattarci al numero 051 581410.
Il primo appuntamento in Studio è gratuito.
Precisiamo che non è possibile dare una consulenza completa e specifica per telefono: vi invitiamo quindi a contattarci per fissare un primo incontro di persona o in videochiamata (gratuito) con l’obiettivo di valutare la situazione e per poter eventualmente formulare un preventivo di spesa, qualora siate interessati ad affidarvi a noi.
