La tassazione degli immobili, in particolare quella relativa alle abitazioni, è un tema piuttosto complesso, ma di grande importanza per milioni di italiani che possiedono una o più proprietà.
Infatti, per potersi districare tra le imposte legate alla proprietà immobiliare, è indispensabile avere un’adeguata conoscenza della normativa fiscale di riferimento, indipendentemente dalla destinazione d’uso degli immobili.
In questo articolo vediamo una panoramica delle modalità di tassazione – diretta e indiretta – e cosa comportano per i proprietari o utilizzatori dell’immobile.
Tassazione sugli immobili: guida alle imposte sulle proprietà immobiliari
Districare la matassa di sigle e regole che governa l’ambito della tassazione immobiliare è tutt’altro che semplice, perché questa comprende diverse imposte, come quelle sul reddito, sul patrimonio, sugli atti di trasferimento e sui contratti di locazione. Fortunatamente, nel corso degli anni, quest’ambito è stato oggetto di numerose riforme che hanno semplificato la materia, eliminando parecchie sigle storiche, come le tasse Tasi, Tarsu, ICI e ICU.
In generale, è possibile ricondurre le imposte sulle abitazioni a tre macro-aree:
- tributi di natura “reddituale”, il cui presupposto è il reddito prodotto dalla proprietà̀ o dal possesso del bene: IRPEF, IRES, cedolare secca;
- tributi di natura “patrimoniale”, ossia quei sistemi di tassazione applicati a tutti i possessori di beni immobili, a esclusione dell’abitazione principale, come l’IMU, oppure la TARI che agisce da imposta patrimoniale;
- imposte sui trasferimenti e sulle locazioni: IVA, imposta di registro, ipotecaria, catastale, successioni e donazioni, registro e bollo.
Concentriamoci allora sulle tasse periodiche di natura patrimoniale a carico di un proprietario di un immobile che vanno versate al Comune: IMU e TARI.
IMU (Imposta Municipale Unica)
L’IMU è un’imposta che si paga al Comune in ragione del possesso dei beni immobiliari. Questa tassa, che dal 2012 ha sostituito l’ICI, è calcolata in base al valore catastale dell’immobile ed è obbligatoria per chi possiede fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. Dall’IMU sono escluse le abitazioni principali e relative pertinenze, eccetto gli immobili di lusso, ville, palazzi signorili, castelli, e così via (cat. A/1, A/8 e A/9).
L’imposta è dovuta da:
- il proprietario o chi detiene altri diritti reali (come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie),
- il concessionario in caso di concessione di aree demaniali,
- il locatario in caso di leasing (dalla data della stipula e per l’intera durata del contratto, anche per immobili in costruzione o in corso di costruzione),
- il genitore a cui è stata assegnata la casa familiare in base a un provvedimento del giudice, che include anche il diritto di abitazione per il genitore affidatario dei figli.
L’aliquota standard dell’IMU viene stabilita per legge, ma i Comuni possono modificarla in aumento o riduzione entro i limiti previsti dalla norma. Il calcolo della base imponibile è dato dalla rendita catastale rivalutata del 5% a cui si applicano dei moltiplicatori a seconda della categoria catastale.
TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili)
Da gennaio 2020, la TASI è stata accorpata alla nuova IMU diventando di fatto un’imposta unica. Si trattava di un’imposta comunale finalizzata al finanziamento dei servizi pubblici locali considerati “indivisibili”, ossia quei servizi erogati dal Comune e utilizzati in generale dai cittadini per i quali non è possibile individuare un’utenza specifica, come l’illuminazione pubblica e la manutenzione delle strade.
Quest’imposta accorpata all’IMU viene calcolata in base al valore catastale dell’immobile e alle aliquote stabilite dal Comune di riferimento. Spetta a tutti i proprietari diversi dalla prima casa: viene quindi esentata l’abitazione principale, ovvero “l’immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”.
TARI (Tassa sui Rifiuti)
La TARI è un’imposta locale che riguarda la gestione dei rifiuti urbani, versata per finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento di questi. Si basa sul presupposto che il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree suscettibili di produrre rifiuti urbani determina l’imposizione: viene pagata quindi dai proprietari immobiliari e anche dai locatari, se previsto dal contratto di locazione. La TARI è basata sul volume di rifiuti prodotti dall’immobile e sulle tariffe stabilite dal Comune: in genere, viene calcolata in base alla metratura dell’immobile e alla composizione del nucleo familiare. Affinché la tassa venga applicata, basta che vi sia una condizione di utilizzo dell’immobile come, per esempio, le utenze allacciate. Il valore da versare che fa riferimento alla tassa Tari non cambia sia che si tratti di prima casa che di seconda casa.
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Tassazioni immobili: le imposte sul reddito
Nel complesso panorama fiscale degli immobili, come abbiamo anticipato, le tasse non riguardano solamente la proprietà stessa, ma si estendono anche alla sfera dei redditi. Questi tributi si basano sul presupposto in base al quale l’essere proprietario di un bene immobile genera la produzione di un reddito tassabile. Vediamo velocemente quali sono le imposte sul reddito.
IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche)
L’IRPEF è un’imposta progressiva, personale e diretta che coinvolge tutti i cittadini residenti e non possessori di immobili, sia in proprietà che in usufrutto o altri diritti reali. Il suo calcolo avviene applicando delle aliquote progressive al reddito complessivo di una persona: le aliquote aumentano all’aumentare del reddito, rendendo l’imposta più equa. Questa imposta non riguarda solo i redditi fondiari, ma si estende anche ai redditi di capitale, lavoro dipendente, lavoro autonomo, impresa, pensioni, affitti e altri redditi diversi.
IRES (Imposta sul Reddito delle Società)
L’IRES colpisce i redditi prodotti da società ed enti, ed è dovuta dalle società a responsabilità limitata, società per azioni, società cooperative e quelle di mutua assicurazione, enti pubblici e privati residenti in Italia, compresi i consorzi, gli organismi di investimento collettivo del risparmio, e organizzazioni no profit.
Cedolare Secca
La cedolare secca rappresenta un’opzione alternativa per la tassazione sugli oggetti di locazioni immobiliari per uso abitativo, rispetto alla normale applicazione dell’IRPEF, che i proprietari di immobili possono esercitare anche per le locazioni brevi. Questa modalità consente al proprietario di optare per una tassazione fissa del 21% sul canone di affitto, sostituendo così tutte le altre forme di prelievo fiscale sul reddito relative alla locazione abitativa. Inoltre, scegliendo questa opzione, il locatore rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione per l’intera durata del contratto, anche se previsto. La cedolare secca offre anche l’esenzione dall’imposta di registro e del bollo, nonché l’esclusione dal reddito complessivo ai fini dell’IRPEF.
Imposte sui trasferimenti
Non è finita qui. Prima di concludere, passiamo in rassegna le imposte sui trasferimenti che riguardano ogni situazione in cui un immobile cambia proprietà o possesso, come nel caso di vendite, locazioni, usufrutti, successioni e donazioni. Esistono diversi tributi da applicare a questi atti, sia sull’atto stesso che sulle transazioni finanziarie, oltre agli oneri legati alla registrazione nei registri immobiliari:
- Imposta di Registro: è il pagamento dovuto allo Stato per la registrazione di atti che costituiscono o trasferiscono la proprietà immobiliare. Serve a garantire la tracciabilità e la certezza giuridica degli atti. Regolamentata dal Testo Unico dell’Imposta di Registro DPR n.131 del 1986, questa imposta è alternativa all’IVA per gli atti soggetti a questa tassa.
- Imposta Ipotecaria: è dovuta ogni volta che un immobile cambia proprietà o viene gravato da un vincolo come un’ipoteca. Si paga per le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovo e annotazione nei registri pubblici immobiliari.
- Imposta Catastale: è il costo associato alla registrazione al catasto di un immobile in caso di compravendita, donazione o successione ereditaria. Nel caso dell’acquisto di immobili, queste imposte sono versate al notaio al momento della registrazione del rogito. La comprensione di queste imposte è essenziale per chiunque sia coinvolto in transazioni immobiliari, poiché influiscono sui costi complessivi e sulla corretta esecuzione degli atti.
Per una consulenza legale in termini di tassazione immobiliare
Come abbiamo visto, le imposte sulla proprietà rappresentano un onere fiscale importante per i proprietari immobiliari. È essenziale comprendere quali sono e come vengono calcolate per poter pianificare adeguatamente le spese legate alla gestione del proprio patrimonio immobiliare.
Lo Studio Palombarini è disponibile per una consulenza legale. Lo Studio legale Palombarini è a Bologna in Via Bovi Campeggi, 4 e a Padova in Via S. Camillo De Lellis, 37. Potete contattarci al numero 051 581410.
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