“Ho ereditato un immobile e vorrei affittarlo per breve tempo. Devo per forza sottoscrivere un contratto 4+4?” Ecco una delle domande che riceviamo a volte dai clienti che hanno più di un immobile di proprietà. Molti di loro conoscono bene il canone concordato o 4+4, ma hanno poca dimestichezza con gli altri contratti di locazione previsti dalla legge.
Infatti, il proprietario di un immobile che desidera mettere a reddito un appartamento, ha la possibilità di scegliere tra diversi tipi di contratto di locazione. Di questi, il canone libero o 4+4 è il più noto, perché è un contratto standard in cui le parti stabiliscono liberamente l’importo del canone. Ha una durata iniziale di 4 anni e si rinnova automaticamente per altri 4, salvo disdetta.
È una soluzione interessante se il locatore (il proprietario dell’immobile) e il locatario (chi vive in affitto) decidono di accordarsi per un affitto di lunga durata. Ma risulta vincolante in altri casi, per esempio, quando gli affittuari sono studenti universitari o lavoratori dislocati altrove e per breve tempo dall’azienda.
Vediamo allora quali sono i tipi di contratto di locazione diversi dal canone libero. Partiamo con un breve riepilogo degli elementi essenziali di un contratto di locazione e poi approfondiamo le varie tipologie contrattuali.
Contratti di locazione: gli elementi essenziali
Il contratto di locazione a uso abitativo è il contratto con cui il locatore (proprietario o padrone di casa) si impegna a concedere un immobile a un locatario o conduttore (l’inquilino o affittuario), per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro detto canone o affitto. È diverso dal contratto di comodato perché quest’ultimo è gratuito, mentre il canone di locazione prevede sempre un pagamento in denaro.
Perché sia valido, il contratto di locazione a uso abitativo deve essere in forma scritta, altrimenti è considerato nullo, e deve prevedere una serie di elementi essenziali:
- la data in cui è stato stipulato il contratto
- le generalità di proprietari e inquilini (nome, cognome, data e luogo di nascita, residenza)
- la descrizione dell’immobile insieme ai dati catastali e alla clausola con cui il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica del bene locato, cioè la dichiarazione APE
- durata della locazione
- importo del canone di affitto e modalità di versamento
Nel caso in cui manchi la dichiarazione APE, sia il locatore che il conduttore devono pagare la sanzione amministrativa prevista dalla legge.
Oltre a questi elementi, le parti possono decidere di includere nel contratto anche altre informazioni:
- Il deposito cauzionale, cioè la somma che il proprietario dell’immobile chiede all’affittuario come garanzia in caso di danni arrecati all’appartamento. L’importo del deposito non può superare 3 mensilità del canone e deve essere restituito nel momento in cui l’inquilino lascia l’appartamento, a meno che non abbia danneggiato l’immobile, il mobilio e altri oggetti presenti.
- La cedolare secca, cioè il regime fiscale previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011. È un regime sostitutivo e facoltativo: significa che il proprietario può scegliere se adottarlo o meno.
Il contratto di locazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate se ha una durata superiore a 30 giorni.
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Tipi di contratti di locazione
Chiariti gli aspetti essenziali di un contratto di locazione, vediamo ora i contratti diversi dal canone libero e quando sono più convenienti. Abbiamo già visto cosa prevede la normativa in materia di locazioni turistiche. Tolta questa tipologia particolare, le alternative fra cui il proprietario di un immobile può scegliere sono:
- Canone concordato o convenzionato (3+2)
- Contratto a uso transitorio
- Contratto transitorio per universitari
Oltre a questi, come già accennato, ricordiamo anche il contratto di comodato d’uso gratuito che ha caratteristiche ben definite e si distingue dagli altri perché non prevede il pagamento di un corrispettivo in denaro.
Vediamoli tutti schematicamente.
Contratto a canone concordato (3+2)
Durata – Il contratto a canone concordato dura 3 anni e si rinnova automaticamente per altri 2 (ecco perché è detto 3+2).
Canone – L’importo dell’affitto deve essere compreso tra i limiti minimi e massimi fissati dall’accordo tra le organizzazioni degli inquilini e dei proprietari del comune in cui si trova l’immobile (di qui il termine “concordato”). Ad esempio, questi sono gli accordi per il canone concordato di Bologna e Padova, dove anche lo Studio Palombarini ha sede. Quindi il canone cambia a seconda del comune in cui si trova l’immobile e viene calcolato tenendo conto di diversi elementi:
- superficie dell’appartamento
- dove si trova
- condizioni oggettive (stato di manutenzione, balconi, ascensore e così via)
Richiesta di agevolazioni fiscali – Il contratto deve essere stipulato alla presenza di una delle organizzazioni di proprietari e inquilini che hanno firmato l’accordo territoriale, oppure deve contenere un’attestazione rilasciata da una di queste associazioni. L’attestazione è necessaria per garantire che il contratto sia conforme e per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per chi sceglie questo tipo di locazione.
Rinnovo e recesso – Alla prima scadenza, il proprietario può decidere di non rinnovare il contratto, ma deve comunicarlo con raccomandata A/R almeno 6 mesi prima, indicando una motivazione valida tra quelle previste dalla legge. L’inquilino, invece, ha la possibilità di recedere in qualsiasi momento per giusta causa, anche prima della scadenza, purché dia un preavviso di almeno 6 mesi con lettera raccomandata A/R.
È comunque possibile concordare un termine di preavviso più breve (per esempio 2 o 3 mesi), inserendolo direttamente nel contratto. Se non viene data disdetta da nessuna delle parti, alla scadenza del primo periodo (5 anni totali: 3+2), il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni.
Quando sceglierlo – Quando proprietario e inquilino cercano un accordo di durata medio-lunga. Rispetto al canone 4+4 è meno vincolante, ma ugualmente tutelante per entrambe le parti.
Contratto a uso transitorio
Durata – Il contratto a uso transitorio dura al massimo 18 mesi. Infatti, nasce per rispondere a esigenze temporanee e specifiche del locatore o dell’inquilino, che devono essere indicate chiaramente nel contratto, allegando la documentazione necessaria a confermarle, a meno che la durata del contratto non sia uguale o inferiore a 30 giorni.
Canone – Nei comuni con più di 10.000 abitanti il canone deve essere concordato, cioè, deve rispettare gli importi fissati dalle associazioni di inquilini e proprietari. In quelli con meno di 10.000 abitanti può essere libero: le parti si accordano sull’importo.
Richiesta di agevolazioni fiscali – Per poter accedere alle agevolazioni fiscali previste, se il canone è concordato, è necessaria l’attestazione di conformità da parte di una delle associazioni firmatarie dell’accordo territoriale.
Rinnovo e recesso – Il contratto a uso temporaneo cessa automaticamente alla scadenza, senza bisogno di comunicare la disdetta, anche se le parti possono accordarsi per chiudere anticipatamente il rapporto.
Il proprietario non può recedere anticipatamente di sua iniziativa (quindi deve attendere la scadenza o accordarsi con l’affittuario), mentre l’inquilino può recedere unilateralmente in anticipo solo in presenza di gravi motivi, inviando una raccomandata A/R, nei tempi di preavviso concordati nel contratto.
Quando sceglierlo – È il contratto di locazione più adatto quando le esigenze di entrambe le parti sono temporanee e ben definite. Ecco alcuni esempi.
Per il locatore (proprietario):
- futura vendita dell’immobile dato in affitto
- lavori di ristrutturazione già programmati
- necessità di utilizzare l’immobile per sé o per un familiare
Per il conduttore (inquilino):
- esigenze lavorative temporanee
- assistenza a un familiare
- attesa dell’acquisto, dell’assegnazione o della disponibilità in locazione di una nuova abitazione
- ristrutturazione della propria abitazione principale
Contratto transitorio per studenti universitari
Condizioni indispensabili – Il contratto transitorio per studenti universitari può essere stipulato solo se sono rispettate queste due condizioni:
- L’immobile in affitto si trova nei comuni sede di università o corsi universitari distaccati e di specializzazione e nei comuni limitrofi. Prendendo come esempio le città universitarie di Bologna e Padova, in cui anche lo Studio Palombarini ha sede, si considerano, per il comune di Bologna, oltre al capoluogo, anche Casalecchio di Reno, San Lazzaro e gli altri comuni vicini; a Padova si considera il comune della città, ma anche, per esempio, Legnaro, Montegrotto Terme, Abano Terme e così via.
- Lo studente o la studentessa ha la residenza anagrafica in un comune diverso da quello nel quale frequenta l’università. E questa condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto.
Se queste condizioni vengono soddisfatte, il contratto può essere sottoscritto da un solo studente, da gruppi di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio.
I comuni che ospitano sedi universitarie, eventualmente coinvolgendo i comuni limitrofi, possono promuovere accordi locali per la definizione dei canoni per gli studenti universitari integrativi rispetto a quelli per il canone concordato, con la partecipazione delle associazioni studentesche e degli enti privi di fini di lucro operanti nel settore. Tuttavia queste due categorie sono escluse dalla possibilità di stipulare direttamente contratti di affitto.
Durata – Di solito il contratto a uso temporaneo ha una durata dai 6 ai 36 mesi, e il deposito cauzionale da versare non deve superare le 3 mensilità.
Canone – Il canone deve rispettare i limiti minimi e massimi fissati negli accordi delle associazioni di inquilini e proprietari. Nel caso in cui il proprietario affitti singole stanze, il canone totale per l’appartamento non può superare il canone massimo stabilito dall’accordo. Può accadere che il locatore, invece di applicare il canone calmierato fissato dalle associazioni, decida di applicare un canone di mercato. In questo caso il contratto è nullo e lo studente può rivolgersi a un avvocato per ottenere le somme di denaro versate in eccesso.
Richiesta di agevolazioni fiscali – Anche per questo tipo di contratto il locatore può beneficiare di agevolazioni fiscali, ma vale quanto già detto a proposito del canone concordato: serve un’attestazione rilasciata da una delle associazioni di inquilini e proprietari immobiliari.
Rinnovo e recesso – Alla scadenza, il contratto può essere disdetto solo dallo studente con un preavviso che va da 1 a 3 mesi. Senza disdetta, il contratto si rinnova per lo stesso periodo. Alla scadenza della proroga, termina automaticamente. Quindi, per proseguire la locazione, proprietario e inquilino dovranno stipulare un nuovo contratto.
Una situazione comune tra gli studenti universitari: la sublocazione
La sublocazione è il contratto con cui un inquilino (conduttore) concede in affitto a un’altra persona (sublocatario) l’intero immobile o una parte di esso. È possibile sublocare l’intero appartamento solo se espressamente previsto nel contratto di locazione principale. La sublocazione parziale, invece, è ammessa anche se non prevista da contratto, a patto che venga comunicata per iscritto al proprietario, specificando i dati del subaffittuario, la durata del contratto e le stanze interessate.
Questa forma è utilizzata spesso dagli studenti universitari, quando uno solo di loro è intestatario del contratto e gli altri coinquilini prendono in affitto da lui le singole stanze. Il vantaggio per il locatore è avere un unico referente per la gestione dell’immobile e il pagamento del canone.
È importante sapere che nei contratti di locazione regolamentati (ad esempio, a canone concordato o 4+4) la sublocazione è vietata, a meno che non sia espressamente indicata nel contratto. In ogni caso, anche quando la sublocazione è prevista, è necessario inviare al proprietario una comunicazione formale (raccomandata A/R) con le informazioni sul sublocatario, durata dell’accordo e locali subaffittati, e attendere il suo nullaosta.
È importante sapere che la sorte del contratto di sublocazione dipende da quella del contratto principale: se quest’ultimo viene sciolto, anche la sublocazione cessa. Infine, se il contratto di sublocazione dura più di 30 giorni, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
Contratto di comodato d’uso gratuito
Come anticipato, non si tratta di un vero e proprio contratto di locazione, dal momento che non è previsto il pagamento di un affitto. Questo tipo di accordo si verifica quando il proprietario dell’immobile (comodante) lo cede a un’altra persona (comodatario), per servirsene ad uso determinato, con l’obbligo di restituzione. Il comodatario può usufruire del bene senza alcuna controprestazione economica.
Quale tipo di contratto di locazione scegliere?
Il contratto di locazione più indicato per un proprietario potrebbe non esserlo per un altro. Lo stesso vale per l’inquilino. I fattori da considerare sono diversi:
- per quanto tempo si è disposti a vincolarsi con l’altra parte del contratto
- quali sono le proprie esigenze di vita e abitative
- per quanto tempo si desidera affittare l’immobile
- quale sarà un domani la destinazione dell’immobile
In questo semplice schema, abbiamo riassunto le caratteristiche di tutti i contratti di locazione esposti nell’articolo:
Lo Studio legale Palombarini è a disposizione dei proprietari e degli inquilini che desiderano approfondire i termini del loro contratto di affitto o stipulare un contratto di locazione. Possiamo affiancarvi nella scelta della tipologia contrattuale più indicata nel vostro caso e nella redazione del contratto, garantendo che sia conforme alle normative vigenti, e fornire consulenza sulla procedura necessaria per registrarlo.
Lo Studio legale Palombarini è a Bologna in Via Bovi Campeggi, 4 e a Padova in Via S. Camillo De Lellis, 37. Potete contattarci al numero 051 581410.
Il primo appuntamento in Studio è gratuito.
Precisiamo che non è possibile dare una consulenza completa e specifica per telefono: vi invitiamo quindi a contattarci per fissare un primo incontro di persona o in videochiamata (gratuito) con l’obiettivo di valutare la situazione e per poter eventualmente formulare un preventivo di spesa, qualora siate interessati ad affidarvi a noi.
